Griekenland onroerend goed - Real estate

Onroerend goed kopen in Griekenland, zoals een huis, een villa of een appartement, is een droom van vele Griekenland liefhebbers. Bent u op zoek naar een tweede woning, een vakantiehuisje of een stukje bouwgrond in Griekenland, dan kunt u op deze pagina informatie vinden. Er zijn in Griekenland oude traditionele huisjes voor restauratie te koop, maar natuurlijk zijn er ook grote droomvilla's met zwembad en alle andere denkbare luxe. Globaal betaalt u voor een mooi huis op een toplocatie vaak minder dan de prijs van een rijtjeshuis in Nederland. Sinds Griekenland lid is van de EU gelden overal dezelfde regels. Het enige waar u rekening mee moet houden, is dat bij de koop zowel een notaris als een advocaat aanwezig is. Zij bezegelen de overeenkomst, wat de kans op problemen achteraf minimaliseert. Ook het afsluiten van een hypotheek kan in Griekenland. Sinds de EU wordt over een lening rond de 5 procent betaald. (waar dat eerst 20 procent was).

Procedure

Om onroerend goed te verkrijgen in Griekenland

Als u het met de verkopende partij eens bent over de prijs en de levering van het (tweede)huis of bouwgrond, dan wordt het tijd om uw overeenkomst officieel te laten maken. Net als in de meeste Europese landen bent u pas eigenaar als de transactie officieel is geregistreerd. De juridische afwikkeling van de koop gebeurd bij de notaris en twee advocaten voor de koper en de verkoper met speciale bevoegdheden.

Wat heeft u nodig om een tweede huis in Griekenland te kopen?

Grieks belastingnummer: om deze te verkrijgen heeft een uittreksel uit het geboorteregister nodig. Op dit document moeten de namen van uw ouders staan vermeld. Met dit document en uw paspoort is het mogelijk om uw belastingnummer aan te vragen. U kunt het vergelijken met uw sofi-nummer zoals wij dit kennen.

Griekse bankrekening
Bij het kopen van een huis in Griekenland is het noodzakelijk om een Griekse bankrekening te openen. Let op ! vraag direct een internet bankrekening aan zodat u veilig vanuit u eigen PC overzicht heeft en betalingen kunt doen. U heeft alleen uw paspoort nodig en een beginbedrag om op uw nieuwe bankrekening te storten. De bankrekening is handig om de rekeningen (o.a. water en elektra) automatisch te kunnen betalen. Officieel moet u eerst een Grieks sofinummer aanvragen voordat u een bankrekening kunt openen. Dit kan zelfs vanuit Nederland of België worden geregeld.

Testament
Het is aan te bevelen om een (extra) testament te laten maken. Dit gebeurt bij een notaris en is eenvoudig en niet duur. Eén ding dat erg apart voor ons is, dat u geen kopie van de akte krijgt! Dit is ter bescherming van uzelf. Mocht de akte in verkeerde handen komen, dan zou dat een gevaar kunnen opleveren, is de Griekse redenering.

EU
Inwoners van de Europese Gemeenschap hebben, zonder beperkingen, de mogelijkheid om vastgoed te kopen in Griekenland. Inwoners van buiten de EU kunnen bezittingen verkrijgen op een tweetal andere manieren nl: opstarten/inschrijven van een bedrijf in een EU land waarin het huis zal worden opgenomen. Een tweede mogelijkheid is door toestemming te vragen via een advocaat aan het Ministerie van Defensie. Uw advocaat kan u hierbij helpen.

Uitzoeken van zaken
Het kopen van een stuk grond, een (tweede) huis of appartement in Griekenland is grotendeels vergelijkbaar met het kopen van vastgoed in de rest van de EU. Het is noodzakelijk om een eigen advocaat in de hand te nemen om een aantal zaken uit te laten zoeken zoals:

Rusten er geen schulden op het onroerend goed?

Is de verkoper wel de rechtmatige eigenaar van het huis of van de bouwkavel?

Zijn er geen beperkingen op de bouwkavel? (waterbron, archeologische vindplaats of mogelijke historische begraafplaats of aanwezigheid van een graf)

Voor het verkrijgen van bouwkavel, zal een notaris vaststellen hoeveel m² overdekt vloeroppervlakte er maximaal mag worden gebouwd.

Advocaat

Wanneer de prijs voor een (tweede) huis of bouwkavel is overeengekomen kan er worden over gegaan tot de afwikkeling. U moet zich laten bijstaan door een advocaat. Uw advocaat zal alleen uw belangen behartigen. De kosten van een Griekse advocaat bedragen ongeveer 1 tot 1,5% van de verkoopprijs met een minimum van € 500,- (afhankelijk van de waarde van het onroerend goed en de eventuele extra werkzaamheden). Deze kosten worden pas in rekening gebracht nadat de advocaat een onderzoek heeft verricht naar de legaliteit van de verkoop.

Vanaf het moment dat de advocaat uw volmacht heeft is hij/zij in staat om:

uw Griekse belastingnummer aan te vragen

onderzoek naar de legaliteit van de titel van het vastgoed en de verkoper

een bewijs van invoering 'pink slip' voor u te regelen bij de bank, nadat u het geld naar zijn (derden) rekening heeft overgemaakt

een aanbetaling op de koopsom te geven aan de verkoper

het tekenen van de koopovereenkomst

overdrachtsbelasting betalen

de definitieve betaling uitvoeren bij levering van uw (tweede) huis of bouwkavel

eventueel het beheren van uw sleutels en papieren tijdens uw afwezigheid

Een voorcontract wordt getekend door de kopende en verkopende partij en verplicht beide partijen om op een vooraf afgesproken datum tegen de afgesproken prijs de koop af te ronden. In de tussentijd zal uw advocaat onderzoeken of er geen schulden op het huis of bouwkavel rusten en of alle belastingen zijn voldaan. In het geval van een bouwkavel zal deze moeten uitzoeken of bouwen wel is toegestaan. De periode tussen het tekenen van het voorcontract en de tekenen van het definitieve koopcontract is meestal 30 dagen hierop zijn uitzonderingen mogelijk. In alle gevallen zal toestemming nodig zijn van het Griekse Staatsbosbeheer (Forestry commission), of er geen beperkingen zijn opgenomen in het bestemmingsplan om te bouwen.

Spelregels bij het bouwen van een (tweede) huis.

Community plan: een (tweede) huis kan vrij eenvoudig gebouwd worden op een relatief klein bouwkavel. Meestal is 60-70% van de kavel te bebouwen.

Community zone: sommige dorpen geven toestemming om tot 500 meter buiten de dorpsgrenzen te bouwen volgens het community plan. In dit geval heeft u een bouwkavel nodig van minimaal 2000 m² om te mogen bouwen, waarbij het is toegestaan om 200 m² overdekt vloeroppervlak te mogen bouwen.

In the country: indien bouwgrond niet valt in de 2 eerdere genoemde categorieën en de grond ligt niet aan een nationale weg, dan heeft u een bouwkavel nodig van minimaal 4000 m² nodig om 200 m² overdekt vloeroppervlak te mogen bebouwen.

General: Er is altijd toestemming nodig van de Forestry Commission en de bouwkavel moet toegankelijk zijn, over een openbare en bestaande weg. Verder moet de kavel over een breedte van 25 meter aan een weg zijn gelegen.En moet men minimaal 15 meter van de erfgrens blijven voor de bebouwing.

Gedetailleerde plannen moeten worden voorgelegd om toestemming te krijgen, om er zeker van te zijn dat het geplande gebouw in harmonie is met zijn omgeving en dat het veilig zal worden gebouwd categorie 3 i.v.m. aardbevingsbestendigheid in het gebied Messinia. Kavels dicht bij zee vallen onder andere spelregels. Gekwalificeerde landmeters en architecten zijn bereid om hierin te adviseren en om alle formaliteiten te regelen. Deze regels zijn zeer strikt en zijn nodig om te voorkomen dat de eilanden en kustgebieden vol worden gebouwd met lelijke gebouwen. Er gelden aparte regels voor commerciële projecten.

Vergunningen

Wanneer u wilt gaan bouwen, dan heeft u een bouwvergunning nodig. De kosten van deze vergunning hangen af van de grootte van het huis. In dit bedrag zitten ook de kosten van de architect verwerkt. Deze bouwvergunning blijft gedurende 4 jaar rechtsgeldig. Na 4 jaar verloopt deze bouwvergunning en moet deze opnieuw worden aangevraagd/verlengd. Rekening houdend dat er dan weer nieuwe eisen gesteld kunnen worden vanuit de Griekse wetgeving kan dat betekenen dat u bij de tweede aanvraag geen vergunning meer krijgt en blijft zitten met een stuk onverkoopbare landbouwgrond!

Renovatie van oude woningen

Bij de aanschaf van een bestaand authentiek Grieks huis voor renovatie, is het van belang om van tevoren duidelijkheid en toestemming te krijgen voor de geplande werkzaamheden. Indien er niet aangebouwd gaat worden, en bestaande muren en het dak is nog intact, dan is hiervoor meestal geen toestemming nodig.

De bovenstaande regels zijn als algemene leidraad bedoelt. Zoals altijd bevestigen de uitzonderingen de regels. Elke situatie kan eventueel anders worden beoordeeld. Hieraan kunnen ook geen rechten worden ontleend!

Let op!!! De wetgeving op het bouwen van (tweede) huizen in het buitengebied wordt steeds strigenter toegepast en er worden ook steeds meer spelregels toegevoegd waaraan ze moeten voldoen! Momenteel is de regering een wetsartikel aan het voorbereiden waarbij de kavelgrote wordt vergroot van de huidige 4 stremma (1- stremma is ongeveer 1.000 m² naar 5 of zelfs 6 stremma om er te mogen bouwen!

Bron: aankoopprocedure vastgoed in Griekenland door buitenlanders i.s.m. Griekse makelaar, advocaten en notarissen)

Koopprocedure

Het aankopen van een (tweede) huis of bouwgrond in Griekenland gebeurt via een vaste procedure:

Op het moment van tekenen van het voorcontract moet de koper een deposito van minimaal 10% van de koopsom storten op de rekening van de Griekse makelaar. Deze houdt dit in depot tot het moment van de overdracht. Indien de overdracht niet zal plaats vinden, omdat uw advocaat zijn goedkeuring niet kan geven, dan zal het depot worden teruggestort. Indien de koper om andere redenen wilt afzien van de koop, dan zal deze zijn depot kwijt zijn.
Als de verkopende partij om wat voor reden van de koop afziet, dan moet hij het dubbele bedrag van de aanbetaling terugbetalen!

Uw advocaat zal in samenwerking met de notaris zorg dragen voor de voorbereiding van het definitieve koopcontract. Het tekenen van het koopcontract zal plaatsvinden in het kantoor van de notaris.

De overdrachtsbelasting wordt geheven over de waarde van het onroerend goed zoals deze bekend staat bij de belastingdienst. Voor het juiste bedrag kunt u het beste met de makelaar contact opnemen welke u precies kan voorrekenen om welk bedrag dit gaat.

Bijkomende kosten bovenop de vraagprijs waarmee u rekening moet houden:
a) Overdrachtsbelasting: 7.21% over de eerste € 14.673,- en 9.2% over de rest van de waarde zoals deze door de belastingdienst is berekend.
b) Notariskosten: 2,0 tot 2,5% van de waarde van het onroerend goed zoals deze door de belastingdienst is vastgesteld.
c) Advocaat: 1 tot 1,5% van de verkoopprijs (afhankelijk van de waarde van het onroerend goed en de eventuele extra werkzaamheden)
d) Makelaar: 3% of 4% van de koopprijs excl. 19% VAT (19% BTW)

Als de overdracht definitief is geregeld, dan zal de notaris deze laten registreren in het landelijke register. Dit register houdt een kopie van het definitieve contract, evenals de notaris.

Als regel kunt u het beste aanhouden dat u gemiddeld rond de 12% - 15% k.k. (kosten koper) moet betalen bovenop de vraagprijs van een bestaand of nieuw(tweede) huis!

Met dank aan: